对于很多非京籍的家长来说，办齐各种符合幼升小所必备的证件本就难若登天，再加上对所需证件的要求一无所知的话就更是难上加难了。今天就以西城区所需的实际居住证明文件为例，为大家讲解一下什么是具有法律效力的房屋租赁合同及具有法律效力的房屋租赁合同需要符合哪些要求？

北京市房屋租赁合同是非京籍家长在北京幼升小入学办理借读证五证之一，这里的房屋租赁合同就是官方所说的：在京实际居住证明。那么这个在京居住证明需要符合哪些要求才能具有法律效力呢？

一、房屋租赁合同主体符合法律规定，即出租人与承租人具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

① 如果是房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

② 假如是委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

③ 若是共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料

④房屋转租的话：则应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。

二、所租不得为法律法规禁止出租的房屋。只要是法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、房屋租赁合同内容应是合法的。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

四、合同需进行过登记备案。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

五、应注意审查租赁合同的租赁期限、否则将导致合同无效。

① 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

② 租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

③ 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。

对于广大的幼升小家长来说，估计很少有人清楚的了解具有法律效力的房屋租赁合同需要符合哪些条件。往往是出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，房屋租赁合同就成立了。在此建议大家，租房时一定要多方面因素综合考虑，以便做好随时备战孩子幼升小的准备工作。