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【闻风独家视点：醒醒吧，干嘛买西城区的 啊……】
随着北京教改越来越深入，越来越多的家长向闻风咨询 的问题，其中询问西城区 的排在北京市各区县第一位。闻风在最近1个月内仅接待的面访家长就超过400人，几乎每个人都会谈到、问到 问题，95%以上的人都是想了解西城区 问题的。闻风觉得这个问题在家长当中一定是很有代表性的，成为了一个焦点问题。
1.从以往看，西城区所谓的 其实只是一个伪命题。
从习惯上说，家长一般把西城区历史口碑好、师资好、硬件好、外地蓝领打工子弟极少、小升初重点率高的小学称之为好小学，能上这些小学的房产就顺理成章地成为了 。被公认为好小学的主要有北京实验二小、黄城根小学、中古友谊小学、育民小学等。
在没有取消 前，这些学校中的绝大部分，接收的70%甚至85%以上的幼升小学生根本就不是来源于通过买 就近入学的孩子，而是凭借 、关系、条子、 、赞助等才能进的来。那些通过买所谓 的家庭，还要受到户口、房产年限等的严格限制，不是说买了 就能上那些知名小学的。这些知名小学，有的所谓 曾经达到了每平方米30万元的天价，市场规模极小极小，有的“金贵”的小区是几年也出不了一套 的。能买得起这种房的人家也是凤毛麟角，这就更像是富豪、权贵的专供品和俱乐部，一般人根本难以涉足，因此把这种房叫做 实际毫无意义了——窄众、稀有、高价，把这些所谓的 叫做“收藏房”比叫“ ”更合适。
2.从实际看，西城区所谓知名小学小升初重点率高是严重的误判。
西城区最知名的那些重点小学小升初重点率高，表象确实如此。但水很深，完全不是大家想象的那样！西城区知名小学学生的最主要来源是国家权威、强力、垄断部门和权贵级富豪、各级大腕、暴发户等的子弟。这些家庭孩子中的绝大部分在小升初的时候又能通过 、关系、条子、内部 等被它们的父母送进知名的中学，所以这些知名小学的小升初重点率当然会比绝大多数甚至所有普通级别的小学要高多了，这是一个重要而关键的因素。可现在教改了这些窟窿基本都被堵上了。
在西城区，闻风曾做过常年的调查，任何一所被大家认可的重点小学学生的课外班率几乎都能达到90%，普通小学一般都达不到60%，低于50%的比比皆是。课外班主要报的都是奥数、英语。只有课外奥数、英语学得好才能被东城、西城、海淀知名的重点中学在小升初时提前录取。你的智商是150，在普通小学上学，课外什么班也没上，人家的小孩智商90，在重点小学上，课外又玩命学奥数、英语，可能的结果就是150智商的不能被知名中学录取，智商90的那个小孩却能被录取。重点小学的很多孩子由于来自家庭巨大财力的支撑，一个人在课外报5、6个奥数、英语班是极其常见的。西城区一所最知名的小学，有个孩子曾经报了11个课外语数外班，光上课外班的书包就有8个，为什么呢？因外要把这些书包编号，区分开来，为的是上不同的课外班的时候别拿错了。现在，西城区所有的占坑班在教改后全都取消了。据闻风了解2014年西城区没有一所市重点中学敢“点招”了！
另外，由于历史上的渊源，西城区多数重点小学都和各重点中学有或明或暗的生源输送关系，这也使更多的孩子能在小升初时进入重点中学，但现在改革了，这种关系全没了！
3.从教改看，西城区重点小学原有的优势几乎都没了。
西城区所有的重点小学都在合并、联合、集团办学，生源在逐步融合，教师在按照比例有序流动、硬件开始统一共享、活动联手举办，教材、理念、教学完全打通……你如果再去花高价买西城区原来重点小学的 还有多大意义呢？何必花高价办小事呢？
4.从重点中学布局看，西城区原来的重点小学升重点中学优势几乎全没了。
教改后，西城区搞了12所直升小学，这些小学中11所都是普通校，剩下的宏庙小学以前也不是大牛校。这12所小学的学生将按照年度分别有30%~80%都能直升北京市市重点中学，其中主要升的都是大牛校。原来被公认的重点小学没有一所能直升市重点中学。从2014年开始，12所直升校幼升小生源发生了历史性逆转，在录取的第一顺序位就基本能把学生录满了，几乎每个学校生源都爆满，而且生源98%以上都是北京户籍的孩子了。也就是说，原来传统意义上的全部重点小学小升初升重点初中校的优势不仅一下子已经被这12所普通小学甩在后面了，而且全部的重点小学已经和其他西城区任何一所普通小学在升学机会上没有实质区别了。
5.从后续发展看，12所直升小学形成的所谓新 不会出现原有 的压倒性优势。
前几天闻风在有关文章中做过分析，以2015年小升初为例，西城区全部小学毕业生大约为7600人，被命名过的重点中学四中、八中、实验、三帆等能提供的学位约为5400个，那么也就是说至少有71%的学生能升入重点初中，如果再加上未被命名但实际水平已完全达到西城区重点中学水平的156中学、三中等五六所中学，能进入优质中学的学生比例会超过80%。西城区2015年将划分成11个学区，平均每个学区有接近70%~80%的学生都能上优质学校。大家应该注意到了，12所直升校2015、2016、2017、2018、2019、2020年小升初直升的比例分别是30%、40%、50%、60%、70%和80%。而2015年西城区平均每个学区的重点率都会达到70%~80%，明显高于12所直升校初始直升率的30%。有的人可能会说了，这30%可是直升的市级重点中学啊，其他小学虽然70~80%能升入优质校，但不一定都能升入市级重点中学呀！虽然如此，改革的结果毕竟使大多数小学毕业生可以升入优质中学了，大家降低对那12所直升校的心理预期就成为了可能。还有一点特别重要，那就是——当11个学区中接收大派位的各个中学的优质度、被认可度和12所直升校的初中完全一致或接近的时候，12所直升校的热度就没有最初那么大了。从现在的划片看，这样的学区已经出现好几个了。
另外，闻风提醒大家注意一个至关重要的细节：举个例子吧——假如，所在的学区大派位的中学一共有3所，其中两所是或相当是市重点中学，另一所是普通中学，若那两所市重点中学接收比例能够占到该学区全部毕业生的70~80%，而那所普通中学只占到20~30%，不就是相当于整个学区每一所小学都实现了70~80%学生直升到了市重点中学嘛！那样的话，12所直升校的意义就不是很大了，主要的作用将转变为：这12所直升校会比其他小学多了1次小升初时选择本学区内最优质中学的机会。既然仅此而已，又何必非要去花大价钱买直升校的 呐！大家不跟风，卖房人、中介又怎能大幅度提升直升校房价呢！
闻风认为，现在的博弈是：在西城区有房产的一些人希望鼓吹西城区 的概念，他们不希望自己的房价下跌，谁不希望自己的房产保值增值啊！一些经营地产项目的机构、商人希望借此机会抬高西城区所谓 的房价，从而赚到更多的佣金。在这种时刻，家长就要审时度势，仔细揣摩了，没必要中了这个圈套！
6.从终极目标看，西城区11个学区优质度区分将相差无几。
北京市对西城区教改的要求是，在均衡教育方面在北京起表率、示范作用。这会直接影响到每一个学区，任何一个学区如果彼此之间均衡度差异较大，都不能起到北京市表率、示范的作用。所以大家就不难理解，为什么北京四中、八中、实验中学、161中学等原西城区的市级重点中学要到原宣武区来办学了吧！如此一来，11个学区间的差异会明显缩小，只不过是个时间问题罢了。既然11个学区教育质量均衡度会差不多，何必还要去拼什么 呢？
闻风这里再次强调，这次教改在历史上绝无仅有，是国家顶层设计之后的产物，不能再以原来的心态认为只是教改上的“小摸小动”了，必须要迅速转变观念：这次是在国家层面追求教育的公平和正义！教育没有公平、公正，其他任何层面的公平、正义都是无稽之谈！
7.从选择性方面看，西城区的房产对上学的意义来讲是发散的。
既然今后西城区各个学区的教育状况会逐渐趋同，所谓的 就不可能是定向的、个别的，而是发散的和普遍的，既然大多数的房产都纳入了这个视野，那么这些房产就不具有了 的性质（这和海淀区明显不同），这是由11个学区的质量度、学校配比和新的升学规则所决定的。如果非要说西城区有 ，那么仅需具备三个很随意的要求就可以了：买房人认可西城区的教育，买房人认可TA觉得还不错的学区，买房人认可这个学区内TA能看上的小学。为什么说这是随意的呢？因为你看上的不一定是别人也能看上的，不像教改前，大多数人对 的认识几乎是完全统一的。既然如此，如果你非要买西城区的“ ”、非要自己的孩子来西城区上学，那和买普通的任意西城房产就没什么不同了。
8.从治理风向看，西城区的热点小学房产很难有长久存活的市场。
由于西城区教育的均衡度在全市数一数二，在闻风的统计中它在北京最受瞩目、全市关注度最高。无论西城区怎样改革，总能找到有一些相对优势的小学，从而寻踪到和它对应的房产。为了防止热点小学房价过于漫无边际，北京市官方部门早就警告过：以后热点小学对应的房产将有不确定性，而且还要规定年限等，划片范围也会出现调整，不是买了什么学校的房产就一定能上对应的小学。大家不要低估了管理者未来做事的力度，一旦出现调控措施，买房人就会面临鸡飞蛋打的风险。
总之，总结一句话——你如果非要来西城区上学，其他四种方法都不行了，只剩买房这最后一招了，那就先选你认可的学区然后选学区内你认可的小学，在不苛求居住条件的情况下选房价最低的房子，以和所有的任意买西城区普通房产者相同的方式买房就行了。其实就这么简单！
东城区的情况与西城区大体相仿！另，一年以来在闻风面对面接触的4000多人次的家长中，还没有出现一例咨询要买丰台、石景山和朝阳区“ ”的。
闻风
2015年1月22日
