关于购买北京学区房你不得不知道的事情!包括毕业后卖房


很多家长在孩子上学时考虑购买优质学校的学区房,买房是件大事,买学区房更不能小觑,学区房陷阱多,处处需要小心,北京幼升小网给您整理了学区房投资的注意事项!家长必看啊!

在北京购买学区房的家长们需要格外注意购买学区房时的陷阱,需要明确是不是学区房,同时在签订合同时需要明确各种意外情况,另外,在孩子毕业后卖学区房也是一种门道,北京幼升小网小螺号给大家来分享一份关于购买学区房的相关事项。

1.什么是学区房?

学区房,从某种意义上讲,学区房是房地产市场的衍生品,同样也是现行教育体制下的一个独特的现象,随着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。

2.学区房的投资优势

相对于普通商品住宅而言,“学区房”具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧,“学区房”的投资优势日渐凸显,无论是商品房市场还是二手房市场,即使是在楼市的低迷期,学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。

学区房要以居住功能为主,房子是要住很久的,不能为了学校而放弃了自己想要的生活动能。看房子的时候,还是要看它的居住品质、楼盘景观以及居住功能等方面。当然,拥有良好居住价值的基础上,如果周边还有学校教育资源,那么这个房子是非常值得考虑的。

理由一:孟母三迁给孩子更好的成长环境,望子成龙是每个父母的心愿,学校周边文化气息比较浓重,人文环境比较好,家长希望让孩子在好的环境中受到熏陶,使他们的身心得到更好的发展。

理由二:交通便捷、安全、配套设施完善

名校周边向来是交通密集的场所,也是政府会加大力度保证安全的区域,并且必然能够感受到学校带来的成熟配套设施所带来的方便,生活便利,孩子成长环境安全。

理由三:教育房产双投资 升值空间大

购买学区房也不失为一种投资行为,只要重点小学、名牌小学不搬走,学区房的升值空间将十分巨大,当孩子毕业之后,完全可以把升值多倍的房子再卖出去。

3.北京学区房现状分析

北京市海淀区四环内的两栋楼房,两者相距20多米。虽然外墙粉刷颜色和新旧程度看似不同,但两栋楼房都建于1988年,建筑风格和楼层结构也完全相同。两楼之间仅仅隔着一道铁栅栏和树木。但是,作为二手房,在交易市场上,相距只有20多米的这两栋楼房,它们的价格却有着天壤之别。

某房地产经纪公司业务员说:“ 你比如说对面这个小区吧,东南小区927号楼,

它的单价是九万到十万,然后对面这个小区,就是大泥湾小区这个房子呢,这个价格呢,大概市场价是六万到七万”。

建设年代、建筑结构和地理位置几乎没有差异,为何中关村927号楼的二手房价格要比大泥湾2号楼的价格每平米高出三万到四万元呢?因为这个小区这个楼它是学区房。那么,什么是学区房?为什么学区房与非学区房相比,价格高出那么多呢?如果一位客户买了学区房,他的孩子就可以上重点小学;如果买了非学区房,他的孩子只能上一般的学校。那么,究竟什么是学区房呢?

就是说由教育部门或者由学校规定的招收的这种招生啊,或者入学指定的一个地域划分的范围。在这个范围里边学生可以通过享受义务教育,免试就近入学,这么一个范围,所以我们把这种范围里面的那些物业、房产,我们叫做学区房。那么这些学校,主要是重点小学,还包括一部分重点中学。

据了解,包括北京市在内,中国城市在小学入学政策上, 都采取的是就近免试入学。因此,对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校,都有明确的划分。而重点小学划片内的房子,便成了二手房市场上热炒的一个概念。5月,在北京市已经形成了几个颇具规模的学区房热点板块。其实最典型的、最集中的有这么几个板块:首当其冲的就是中关村这个地区,中关村、学院路,包括万柳这一大片,里边呢其实相对来说,小学,重点小学、重点中学等学校相对都非常集中。另几个呢,其实相对中关村来说稍微差一些,但是也是一个比较重要的一个学区板块。比如说东城东四地带,西城比较有名的比如说四中、八中,这都是全国且全市非常有名的一个重点学校,另一个板块就是朝阳板块。通过对比可知学区房和同区域同品质楼盘相比溢价率在30%-40%,如下图:

4.学区房产生原因

家长追捧不让孩子输在起跑线上,购买学区房成投资接力跑,家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格,房子大小无所谓,环境差点也能接受。一旦孩子毕业之后,他们就会把房子卖掉。买学区房的客户大多都是这种想法。

5.学区房反映问题

就近入学本来是个意图良好的政策,对不少家长来说,却意外结出了学区房这颗不得不咽下去的苦果,甚至成为一场停不下来的金钱比拼游戏。尤其是,当这场游戏的参与和推动者还不仅仅是望子成龙的学生家长,还有房产中介和开发商的时候,就近入学政策陷入了尴尬。

的确,按照专家的说法,与交纳赞助费择校相比,通过购买学区房择校是一种进步,体现出一定的合理性,因为它避免了交纳赞助费所带来的权钱交易和暗箱操作,用市场化手段让择校规则变得简单和透明。但是,把择校变成择房,仍然是一种变相的不公平。家里经济条件好些的孩子就近进好学校,条件不好的孩子只能靠边站。显然,这与政府当初推行就近入学政策的目的还是背道而驰,明里买房和暗里交择校费,在结果上没有多大的区别。

学区房会不会像赞助费择校一样,成为一个难以解开的死结呢?其实,不管是赞助费择校,还是买学区房择校,都是因为教育资源的不均衡,因为优质资源的集中和稀缺,这才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置,才是解决择校问题的根本出路,也才能消除学区房的市场基础。

6.注意事项

下手前先了解当地入学政策

由于优质教育资源供应有限,楼盘在宣传上大做名校文章,抓住的就是家长望子成龙的心。虽然长沙各区小学招生实行属地管理,实行“就近入学”的大原则,但各区的招生政策各有不同。“就近入学”在具体的执行上还有很多细节,对于购买“学区房” 的家长来说,购房前应到区教育局查询清楚招生政策,并留意各名校近几年来的招生范围,尽量选一些常年归属在名校范围内的、更靠近学校的物业。同时,购买学区房还要注意户口的迁移,在一些学位紧张的学区,房户一致在录取序列上有时会更优先。这种情况,购买新房的时候,记得也要把户口转过去。因为除了少数的楼盘不要求户口外,大部分的情况下,入读小学与房产证和户口挂钩。

区域配套及社区配套需相辅相成

开发商在楼盘项目中引入学校,是增加该项目附加值的一种方式。除了有优秀的教育资源外,更多还需要从居住者的生活便利性方面考虑,提供更多的优质配套资源来满足人们生活和精神等多方面的需求。很多楼盘因地理位置的优越性,通常有良好的教育资源配套,也就形成了传统意义上的学区房,但小区自身基础建设相对较为薄弱。

对于孩子的健康成长,好的教育固然排在首位,好的居住环境也十分重要。消费者在投资购买楼盘时,不能只为购买教育而购买楼盘。楼盘的生活配套,如社区商业、医院等方面是提升业主生活便捷度的关键,此外还要注意楼盘的品质,如楼盘的美誉度、设计品质等各个方面都是开发商需要考虑的问题。

合同注明,避免买学区房无法读名校

过去,不少开发商均宣传自己的楼盘是“教育地产”,附近有多少家名校或孩子在家门口就能从幼儿园上到大学,但事实证明,并不是楼盘“近”名校就能“进”名校。置业者在购房前一定要咨询清楚,自己购买的学区房是否有学区名额。因为开发商毕竟不是教育机构,楼盘承诺的教育环境要受到第三方的制约。同时,在购买二手学区房的时候,一定要在付清全额房款之前确保房主的户口已经迁出。

学区房购房者可通过公安局户政处详细了解户口情况,为了保险起见,业主最好挑选没占用过指标的学区房。如何避免买来学区房无法入读名校,最保险的做法是:在合同的附加备注写明条款,要开发商承诺房子有某某学位,若承诺是假的,将作出多少赔偿。

长沙新房市场中的学区房主要集中在市府板块、北城板块以及武广片区等新兴城区,在城市中心的学区房鲜有新房的房源入市,如果想要购买新房,可多留意新城区的房源,特别是一些大盘,往往会引入品牌更好的教育资源,可以重点关注。

7.购买三大要素

购买“学区房”要特别注意户口的迁移问题,同时还要注意“山寨学区房”,也就是说,购买学区房也有需要注意的地方,否则会弄巧成拙。

落户关键

对出于子女就读而购房的情况而言,尽早落户是其中的关键所在。业内人士表示,在二手房买卖过程中,由于产权过户与户口迁移并不是同时进行,一般情况下是先办理产权过户手续,而后再行办理户口迁移手 续,卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出,而后买家才能将家庭成员的户口迁入。其关键问题是,户口的迁出和迁入有前后关系,即必须是原有户口全部迁出之后,才能办理户口迁入手续。否则,即使产权属于自己,但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。

此外,有时由于特殊原因,交易中卖方会推迟户口迁出的时间,这种情形并不少见。对于上述类情况,双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。

片区调整

受生源人数影响,每所学校每年招生区域也会适当进行调整,这样势必会影响到有就近入学需求的购房者,如果提前“打埋伏”所选择的区位不准,很有可能会面临“放空炮”的尴尬情形。由于每年各个学校片区适龄入学人数会出现相应变化,特别是名校周边,一般人数会出现大幅增多现象,因此各地主管教育部门会根据实际情况对“就近入学”进行微调,调整学区划分。因此建议购房者在考察房源之前,一定别忘了前往教育部门了解清楚,是否会出现学区重新划分的情形。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心,因为每年教育部门会对学区划分做一些细微的调整,从名校学区调整到另外一个普通学区,这会导致产生花高价买房而孩子无法上名校的尴尬情况。

了解政策

即使是在同一个城市,各个区县对“就近入学”规定也有所不同,因此对于购买“学区房”的购房者来说,在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。如在北京、上海,有些名校因为生源过剩,对“就近入学”招录的学生户口转入时间做出了限制, 这些因素使得孩子无法入读心仪的重点学校。

8.学区房疯涨

北京最贵的房子,既不是玉渊潭公园附近价格曾超过20万元/平方米的钓鱼台七号院,也不是紧挨天安门、开盘即超过10万元/平方米的霞公府,更不是鸟巢旁的豪宅盘古大观,而是分布在重点小学附近,被称作“学区房”的普通住宅。

由于北京市的优质重点小学资源十分稀缺,就学需求量又十分巨大, 重点小学“门票”一票难求。拥有一间指定区域内的住房(有的学校还需要学生的户口与住房一致),孩子便可以有资格进入重点学校读书。

北京各重点小学附近的学区房价格一路水涨船高。根据北京市教育部门的规定,文昌胡同属于实验二小的划片区域。在一房难求的局面之下,文昌胡同一带的房源也是步步涨。除了一套10平方米340万元的房子外,文昌胡同另一套14.6平方米的房子,卖到了460万元,单价同样超出了30万元/平方米。

9.购买学区房注意事项

对于绝大多数购买学区房的家长来说,除了房价和户口问题,还应关注相关政策。

首先,要关注教育主管部门和学校的各种政策。家长们买学区房的目的非常明确,就是子女就近入学。通常,教育主管部门有可能对辖区的学区划分进行一些细微的调整。如果购买的房子正好处于学区边缘,这就有可能使得从一个名校的学区,调到了另外一个普通学校的学区。因此,购买学区房最好能算准时间。等到确定自己所要购买的房屋属于自己心仪的学区后再出手。

其次,要注意拆迁的问题。受客观条件限制,一些学区附近没有商品房出售,只有二手房源。那么,在购买此类学区房时还得注意拆迁的问题。有时候卖方会特意隐瞒该区域将被拆迁的事实,而中介公司又可能疏忽或者本身就与卖方联合起来,这样买方若不能了解这个情况,就会造成不必要的损失。

最后,考察开发商的实力。在购买一手学区房源时,消费者也应该留心,目前许多楼盘在销售时,把引进名校作为卖点,告诉家长只要买了房,孩子就能入学无忧。但实际情况到底怎么样?是否能真正做到?那就需要购房者认真了解了。虽然到目前为止,多数的开发商都能兑现这样的承诺,但家长们依然要警惕开发商以学区房为诱饵促进销售。

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