【闻风独研：新政吓人——在东城、西城、海淀买 要防8大风险，各区操刀大不同……】
昨天上午，北京市的市委书记、市长等几乎所有的领导在北京会议中心开了一个会，其中一个重要内容是部署2015年的工作，讨论了很多问题，其中也布局了2015年的北京市教育工作。其中有三点内容跟每个家庭都有紧密的关系会给“ ”带来8大影响。
1.会上指出：“推动教育等公共服务资源疏解，切实降低中心城区产业密度和人口密度”。
这是全市层面去做的事情，区县到时候是只能贯彻落实的，因此中心城区教育资源如何疏解，目前北京的城六区各自可能并不很清楚。城六区中丰台区优质教育资源本来没多少，新近刚公布成立的8大教育集群（团）实力都很一般，有的还是新创办的还没有形成任何教育统计数据，因此丰台教育资源其实没有什么可以被疏解的从而也不可能为中心城区降低人口密度做出贡献，石景山区也差不多和丰台类似；朝阳区在城六区中面积最大、人口最多，为降低东城、西城两个首都功能核心区的人口规模，朝阳区可能会有更多较好学校创办，而却没有被疏解的可能；海淀区在土地、人口上与朝阳区类似，不过，海淀区最好的教育资源主要都集中在大学创办的附中、附小上，这部分是中央部委承办的学校，这些教育资源能不能被疏解也不是北京单方面能说了算的，因此，东城区、西城区毫无疑问将是城六区中被疏解的两个最大对象。教育资源的疏解必会带来人口的迁移变化，也势必影响到房价以及房产所对应的义务教育阶段的学校，这是对买房者的第一大影响。
2.会上提出：“突出抓好义务教育优质资源的重组和整合，深化 招生制度改革，继续推进学区制、九年一贯制、教育集团等模式，进一步缩小城乡、区域、校际差距”。
先说第一点：突出抓好义务教育优质资源的重组和整合。
也就是说全市范围内，2015年义务教育阶段的一个重点工作是做好各区县小学、初中的重组和整合，说白了就是各个小学、初中的撤、改、并、合。远郊区县，家长关注的不多，城六区是最牵动人心的，其中的重中之重依然还是东城、西城、海淀。这三个教育强区任何小学、初中的撤改并合都会极大牵动家长的神经，这会对 、房价产生巨大冲击，也是对买房者的第二大影响。
再说第二点：深化 招生制度改革。
从幼升小到高考是有极其紧密联系的，2014年5月份后推出的系列教育改革和以往最大的不同点之一就是，幼升小、小升初、中考、高考同时配套变革，再不像以前各个学段单独改革、彼此孤立，总是头疼医头脚疼医脚。这次是一揽子解决！2015年还要在2014年教改的基础上再深化，就目前知道的至少有中考名额分配制度的完善、中考科目、难度甚至分值的变化、高考志愿填报调整、高考地方性加分重置、自主招生方式改变、一本院校、清华大学、北京大学招生指标向远郊区县倾斜、投放等等，这些对每一个学生、家长、整个教育界来讲都是前所未有的重大变化。这些变化必将强力辐射到幼升小、小升初，原来的幼升小、小升初入学、升学模式、准备措施等将出现质的转变。闻风认为这种转变势必带来家长对各个区县教育的重新认估，优质教育资源、学校等也必将重新洗牌，幼升小、小升初的人群也必将向新的热点区域集中， 在幼升小、小升初中扮演着无可替代的角色，新区域的形成使学区、 、房价等都会发生迁移，这是对买房者的第三大影响。
还有第三点也来说说：继续推进学区制、九年一贯制、教育集团等模式。
2014年在义务教育阶段施行的学区制、九年一贯、教育集团已经被官方高层完全认可，2015年义务教育改革就是要强化学区制、九年一贯制、教育集团的方向。闻风认为搞学区制意味着以后一个孩子一旦幼升小进了某个学区，在小升初的时候就再也不能 再出这个学区了；搞九年一贯制意味着小学初中连为一体了，小升初的时候连这个学校你也不能出了，小学连带初中的教育质量如何必受家长“苛酷”式关注，毕竟一个孩子童年和少年时期最美好的九年就要“交待”给这所学校了；搞教育集团意味着一个孩子在这个集团所属范围内将能得到怎样的机会与资源，是最优还是次优或是不利，家长对教育集团内每所学校都要牵肠挂肚了。而这一切的一切都与 紧密相连，这是对买房者的第四大影响。
至于这次会上说的第四条“进一步缩小城乡、区域、校际差距”，这更具有宣誓的意味，也不是3~5年内短期能解决的，可以暂时不必去理会！
3. 会上要求：“积极调整疏解动批、大红门、天意等区域性专业市场”。
大红门批发市场在丰台区，闻风认为它的迁出对教育格局、 不会有什么影响。动物园批发市场、天意市场的迁出影响就要大得多了，这两个批发市场都在西城区，直接影响着西城区两个大的学区——月坛学区、展览路学区，其中月坛学区又是西城区全部11个学区中最大的学区。动批、天意的撤出肯定会抬高所属区域和辐射区域内的地价，附近学校的生源结构、学区认知度、 价等都会发生不小的改变，这是对买房者的第五大影响。
根据这次会议的精神“由人口布局倒推发展布局”和“疏解”的题中应有之义，北京市至少东城区、西城区、海淀区的 还将可能出现以下实操中的重大变故，闻风认为这种变故将是硬性的、可能难以逆转。
第一，2014年系列教改出台后，教育强区房价不跌反升，官方不会置之不理的。
东城、西城、海淀很多在教改中受益的小学、初中周边的房价都出现了不同程度的上涨，有的还呈现快速上涨，现在已经形成一定社会舆论，媒体、微信、微博、论坛、研讨会等都能听到、看到普遍的议论。闻风注意到官方也曾多次放出话来，要在“近期”调研的基础上出台细则规定，以抑制 价的过快增长，尤其控制热点区域 价大幅上涨。现在广被提及的最确定的官方说法是：买了 也不一定就能上房产所对应的小学；要出台规定——让一套 不再只对应某一所固定的小学，而是对应多所小学，降低 进入某所热门小学的概率；限制热点 入学指标，即5年或6年让一套房只能有一个幼升小指标；明确规定热点 户口和房产同时在一起的年限。其实，这些都是市教委有关负责人对外公开报道的，虽然目前还没有明确的文件，但2014年幼升小，闻风通过调查已经发现，东城区、西城区已经有多所小学和 的对应关系不再是一对一了。2015年幼升小入学人口又将比2014年增加至少1万人，有关部门在幼升小、小升初进行的关节点上推出更细化规定的可能性正在与日俱增，闻风认为大家不能掉以轻心，不可不防。这是对买房者的第六大影响。
第二，不动产登记条例2015年3月1日将正式实施，对房价走向有重要影响。
闻风在仔细研读这个条例中发现很多家长对这个条例反应很小，有的人是根本没反应。这个条例规定了国家有9大部门可共享登记的信息，它们是国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计机关。买一套房子、查一套房子、贷款、办案、信用、确权、缴税、补助等都离不开这9大部门。每年的3月1日对幼升小来讲都是一个重要的“大”日子，因为这一天离9月1日开学恰好相隔半年，几乎是所有幼升小的北京人、外地人办各种证、卡、票、据等的最后期限，这个日子是幼升小能不能让你进区县、学区、学校“卡”人的关键点。而2015年3月1日恰恰是不动产登记首年的日期。闻风在研究中发现，2014年幼升小，公安系统与教委系统的“信息采集”系统已经实现了正式联网，这次不动产登记，公安机关也是不动产信息共享人，所以房产信息若公安系统与教委也联网，那么教委就可以在对幼升小做最严格的限制上做到一切它想做到的了。例如，集体户口一下子就原形毕露了；房产的年限、购买时间、每户有几套房、户口在哪套房上属于哪个学区、什么时候发生过迁移等等，学校在录取还没开始的时候仅需几分钟就能掌握本片所有的 情况了，想搞“猫腻”那真的是难以做到了！这是对买房者的第七大影响。
第三，教育强区部分学区的划片调整将不可避免。
东城区已经明确提出，要使2015年的幼升小、小升初划片更加合理，使均衡教育更能落到实处，这意味着东城区幼升小、小升初划片做一定调整的可能性很大很大。西城区截止2014年的幼升小、小升初一般是划分为7个学区，2015年将首次调整为11个学区，学区的改变，学校所辐射的区域、区域内学校的名称、服务范围等必将有所改变，闻风认为这种改变必会带来 定位的调整、房价的浮动，对于热衷在西城区买 的家长来说陡升了不少变数。这是对买房者的第八大影响。
后续，闻风将对如何最大限度地规避这些风险，化不利为有利，推出系列研究性文章供大家参考。
总之，现在买 要多看、少动，紧跟政策信息，做好房产、学区、教育质量、孩子未来可能的机会等方面的准备，结合自身实力和教改情况再做最后定夺，无论买不买 都争取做一个“明白人”，别稀里糊涂地被忽悠了，搞个鸡飞蛋打，得不偿失，悔恨连连……
闻风
